Головна » Ліки носа » Як ріелтори перевіряють чистоту квартири Перевірка квартири на чистоту

Як ріелтори перевіряють чистоту квартири Перевірка квартири на чистоту

Ви вже обрали квартиру та хочете її купити? Обов'язково перевірте її перед покупкою!

Наші юристи перевірять квартируза 48 годин із видачею письмового юридичного укладання.

Переглянути зразок юридичного висновку Зразок

Купівля квартири без ризику - це придбання нерухомості, з якою не пов'язане жодних обтяжень (наприклад, кредитів, боргів), третіх осіб, які претендують на володіння об'єктом або проживання в ньому. Оплата таких ріелторських послуг убереже Вас від проблем аж до втрати купленого житла.

Вартість перевірки 25 000 рублів, термін 48 годин Замовити перевірку

Замовивши у нас перевірку квартири на юридичну чистоту, ви отримаєте:

повний спокій на угоді купівлі квартири та відсутність ризиків

сильні аргументи у суперечці з продавцем про зниження ціни

повне повернення грошей, якщо ми не вкладемося у відведений час

Для замовлення послуги перевірка квартири перед покупкою вам достатньо лише її адреси.

Отже, у яких випадках виникають ризики? Що перевіряють наші спеціалісти в першу чергу?

1. Справжність документів на квартиру

Перевірка юридичної чистоти нерухомості на даному етапі має на увазі досконале вивчення не тільки самих правовстановлюючих документів, але печаток та бланків. Популярна схема обману – коли шахраї під якимось приводом надають не оригінали паперів, а їх дублікати. Тим не менш, є кілька поважних причин, через які власник може використовувати для реєстрації угоди підтверджені копії. Тому юридичну перевірку квартири потрібно доручати фахівцям із великим досвідом у цій сфері.

2. Сімейний стан продавця

Наші ріелтори обов'язково з'ясовують, чи перебував власник у шлюбі. Будь-яке майно (зокрема і нерухомість), нажите подружжям у шлюбі вважається спільним. Якщо під час здійснення угоди купівлі-продажу немає згоди чоловіка, існує ризик того, що «друга половинка» подасть до суду і угоду визнають недійсною.

Цим нюансом нерідко користуються шахраї. Наприклад, чоловік із грошима від продажу спільного житла їде закордон, потім на сцені з'являється «обдурена» дружина і вимагає справедливості.

Іноді продавці просто не в курсі цього закону. Відомий випадок, коли жінка намагалася реалізувати квартиру, половина якої насправді належала її загиблому чоловікові.

3. Дієздатність

Юридична перевірка нерухомості завжди включає в себе верифікацію дієздатності продавця (а також справжність його паспорта). Угода може бути оскаржена опікунами власника (або спадкоємцями у разі його смерті), якщо з'ясується, що він був недієздатним (або обмежено дієздатним), зловживав спиртним, приймав наркотики, - словом, у момент підписання договору не міг тверезо оцінювати свої дії . Була ситуація, коли суд призначав посмертну експертизу, а потім продану квартиру повернули спадкоємиці.

4. Треті особи, які мають право на проживання чи володіння житлом

Ця стадія перевірки нерухомості на чистоту практично часто виявляється важливіше дослідження особистості власника. Зацікавленою третьою особою може бути родич.

— цим питанням має поставитися кожен, щоб одна з радісних подій у житті не затьмарилася проблемами чи втратою грошей.Як перевірити квартиру перед покупкою? Можна звернутися до кваліфікованого юриста або зробити це самостійно (Див. Як правильно скласти та оформити договір купівлі-продажу квартири?) .

Як перевірити квартиру перед покупкою

Перше, що необхідно зробити, - це перевірити документи, що встановлюють право на квартиру. Тобто основне питання, яке стоїть перед вами: на підставі чого власник квартири має права на неї?

Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про успадкування і т. д. Бажано також переглянути оригінали цих документів, щоб переконатися у відсутності виправлень, поправок, помарок.

Якщо такі є, їх офіційність має засвідчити нотаріус. Подумайте над ситуацією, коли людина хоче продати квартиру, заповідану або подаровану іншою людиною, у короткий термін після отримання її у власність.

Далі нам потрібно перевірити історію квартири. Для цього беремо витяг з ЄДРП. Цей реєстр містить усі відомості про квартири з 1998 року. Для отримання виписки звертаємося до Росреєстру із заявою, квитанцією про оплату держмита та паспортом. Розмір державного мита становить 200 руб. для фізосіб та 600 руб. для юросіб.

Також виписку можна замовити поштою чи через МФЦ. Витяг з ЄДРП покаже, хто був власником квартири, які суперечки щодо неї були за останні роки тощо. Врахуйте, що термін позовної давності для пред'явлення претензії щодо колишніх спорів становить 3 роки.

Так що якщо ви помітили, що суперечка була нещодавно, попросіть у власника копію вирішення і переконайтеся, що все гаразд. Бувають і такі ситуації, що відомостей про квартиру в ЄДРП немає. Це пов'язано з тим, що, крім приватизації з квартирою, нічого не відбувалося відповідно, об'єкт продажу чистий.

Купівля квартири: документи та нюанси угоди

Ще одним не менш важливим питанням при покупці квартири є перевірка на наявність/відсутність у ній незаконних перепланувань. Це можна перевірити лише за допомогою довідки з БТІ. Будь-яке перепланування квартири має бути узгоджене з відповідними органами. Якщо дозволу немає, власнику загрожує адміністративна відповідальність у вигляді штрафу.

Тепер торкнемося основного питання: як перевірити продавця

Перше: перевіряємо паспорт громадянина, який продає нерухомість. Це робиться за допомогою спеціального сервісу на сайті ФМС, або шляхом звернення в паспортний стіл.
Зовсім інша ситуація складається, коли угоду веде представник власника. У цьому випадку необхідно ретельно вивчити довіреність представника і з'ясувати, на які дії він має право — тільки на підписання договору або ж на отримання грошей.

Чи не знаєте свої права?

І нарешті, остання дія, необхідна для перевірки квартири: потрібно переконатися, що у квартирі не прописані треті особи, які згодом можуть пред'явити свої права на цю житлоплощу. Для цього власник повинен надати вам виписку з будинкової книги, де відображаються відомості про всіх осіб, зареєстрованих у квартирі.

Перевірка квартири: що ще потрібно врахувати

Під час огляду квартири слід звернути увагу до загальний стан. Наприклад, сколи, тріщини в стінах і стелі говорять про те, що ремонт тут давно не робився, відповідно, вкласти кошти, нехай навіть у косметичний ремонт, все ж таки буде потрібно.

Крім цього, якщо квартира знаходиться на останньому поверсі, огляньте стелю на протікання даху. Якщо така проблема є, знадобиться також ремонт даху. Якщо патьоки є, але квартира знаходиться не на останньому поверсі, отже, її заливають сусіди.

Взагалі, питання із сусідами на сьогоднішній день є одним із актуальних. Перш ніж підписувати договір купівлі-продажу квартири, поговоріть із бабусями біля під'їзду, іншими мешканцями, з'ясуйте всю ситуацію, щоб потім не страждати від недбайливих сусідів. Безумовно, якщо виникнуть великі проблеми, то, наприклад, сусіда-алкоголіка можна виселити, але це справа клопітка і довга.

Крім основного пакета документів, для правильного оформлення купівлі-продажу потрібно ще кілька документів:

Згода другого чоловіка на розпорядження майном. Якщо власник каже, що він не одружений, можна подивитися його паспорт або звернутися з цим питанням до паспортного столу.
Згода органу опіки та піклування на вчинення правочину з продажу квартири, якщо власником квартири є дитина.
Якщо квартири було отримано у спадок, варто переконатися в тому, що інших спадкоємців немає, а якщо вони і є, то вже заявили про відмову від спадщини. Всю цю інформацію можна отримати у нотаріуса як виписки з нотаріальної книги.

Перевірка квартири-новобудови

Найголовніше при придбанні квартири в новобудові - це перевірка репутації забудовника. Для цього треба вивчити його діяльність, скільки років він будує вдома саме у вашому регіоні, чи всі квартири здавалися вчасно, чи не було нарікань у мешканців. Бажано також з'їздити до раніше відбудованого будинку та поговорити з жителями.

Але це формальний бік питання. Докладніше варто зупинитися на документації від забудовника. Насамперед їм мають бути отримані всі відповідні дозволи на будівництво будинку. Також він повинен полягати в саморегулівній будівельній організації. Це є гарантією того, що у разі банкрута забудовника та зупинки будівництва громадянам будуть компенсовані їхні збитки. Тобто членство в саморегулюючій організації – це свого роду страховка від нещасних випадків. Крім цього, організація повинна мати відповідні документи на землю під будинок.

Причому всі документи, які ви запитуєте, компанія повинна подати без нарікань. Якщо з якихось причин вона відмовляється це робити, подумайте.

Ситуації, які бувають на практиці

Ситуація 1. Т. купила квартиру. Через деякий час їй прийшла повістка до суду про те, що подано позов колишнім власником квартири про визнання угоди купівлі-продажу недійсною. У судовому засіданні позивач надав докази того, що в момент підписання договору він був недієздатним, а це відповідно до ст. 177 Цивільного кодексу є підставою для визнання правочину недійсним.

Ситуація 2.І. придбав квартиру і згодом дізнався, що у 90-ті роки, коли була приватизація цієї квартири, дитина не реалізувала своє право на приватизацію і тепер подала позов до суду про визнання правочину недійсним. У 1994 року був прийнятий закон про приватизацію, відповідно до якого дитина теж повинна була брати участь у приватизації. Виняток становили випадки, коли надавався письмовий дозвіл органу опіки на неучасть.

Ситуація 3.М. купила квартиру, яка перейшла у власність продавця у спадок. Через деякий час з'явився спадкоємець, який не знав смерті родича. Нотаріус оформив спадщину того, хто протягом 6 місяців звернувся до нього з відповідною заявою. Неврахований спадкоємець подав документи до суду про оскарження правочину.

Ситуація 4.С. купив квартиру у Н. Угоду оформляла родичка Н. за довіреністю. Документ було складено правильно, тому питань у покупця не виникло. Але потім з'ясувалося, що Н. психічно хвора і може відповідати за вчинки.

Таких ситуацій практично може бути велика кількість. Але при правильному підході до передпродажної перевірки квартири ви зможете уникнути багатьох неприємних моментів та володіти придбаною нерухомістю, не побоюючись появи третіх осіб, про які вас не попередив господар квартири.

Знаючи, як можна перевірити квартиру на чистоту при покупці в 2019 році, можна виключити ймовірність попадання на недобросовісних продавців з усіма юридичними наслідками, що випливають.

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

До питання придбання нерухомості варто підходити максимально серйозно, через що потрібно попередньо підготуватися.

Ключовим етапом перед підписанням договору купівлі-продажу вважається перевірку квартири на юридичну чистоту.

Немає особливого значення. Про самостійну перевірку йдеться або шляхом використання послуг кваліфікованих фахівців. Незалежно від варіанта перевірки необхідно докладно знати всі нюанси.

Загальні аспекти

Термінологія юридична чистота квартири широко застосовується, не враховуючи той факт, що воно з'явилося у сфері надання.

Трапляються ситуації, за яких навіть звернення до спеціалізованої компанії громадяни не можуть зрозуміти, що від них потрібно зробити та надати.

Через це дуже важливо спочатку ознайомитися з базовими теоретичними відомостями та російським законодавством.

Що потрібно знати

За наявності в об'єкта нерухомості юридичної чистоти це може означати лише те, що її неможливо буде зажадати у нового власника.

Завдяки цьому можна з упевненістю говорити про те, що право власності у минулого власника було одержано на законних підставах, а також відсутні обтяження чи інші негативні сторони.

З якою метою проводиться перевірка

У процесі купівлі квартир можуть виникати численні спірні питання та конфліктні ситуації (наприклад, з оскарженням прав на об'єкт нерухомості), через що необхідно уникати проблем, документацію на квартиру та її історію досконально перевіряють учасники угоди.

Нерідко це питання довіряють кваліфікованим спеціалістам – співробітникам агентств нерухомості.

Підставами для виникнення спірних ситуацій прийнято вважати:

Виявлення раніше відсутніх громадян	Які раніше були зареєстрованими у нерухомості. Наприклад, вони вважалися безвісти зниклими чи відбували покарання у місцях позбавлення волі
Скасування реєстрації неповнолітніх громадян	Зареєстрованих у нерухомості, без попередньої згоди територіального органу та
Визнання судовим органом минулого власника недієздатним	Наприклад, через наркоманію, алкоголізм, похилого віку і так далі
Спроба поділити квартири	Після офіційного розлучення між подружжям
Спірні ситуації	Минулих правонаступників об'єкту нерухомості
Протизаконна процедура
Приховування даних щодо зареєстрованих мешканців	За конкретною адресою

Максимальний термін позовної давності щодо визнання правочинів нікчемними, які безпосередньо належать до об'єктів нерухомості, становить за законодавством РФ 3 роки.

По завершенню цього періоду у громадян, які придбали квартиру, не може виникати побоювань щодо набутих прав власності.

Законодавча база

Під час придбання об'єкту житлової нерухомості необхідно посилати такі основні нормативно-правові документи:

Саме у цих зазначених законодавчих актах вказано всі нюанси з цього питання.

Як перевірити чистоту квартири при покупці самостійно

Перевірка квартири на чистоту потребує вивчення таких основних параметрів, як:

якість;
історія нерухомості;
перевірка документації щодо справжності тощо.

Розглянемо детальніше, як самому перевірити чистоту при покупці.

Якість нерухомості

Якість нерухомості - одна з головних, про що варто з'ясувати. Власник квартири в обов'язковому порядку повинен мати довідку з БТІ.

Що ховається під термінологією "якість нерухомості"? Його встановлюють, враховуючи те, чи законно було проведено , чи є відповідний дозвіл від місцевого органу самоврядування.

Дозвіл мають надавати виконавчій владі, але ключовою умовою вважається заборона у порушенні якості житлової площі та пошкодження несучих конструкцій.

У разі перепланування квартири без згоди надалі можуть виникнути складності.

Зокрема, потрібно з'ясувати:

з яких матеріалів велося будівництво;
наявність комунікацій;
інші технічні характеристики;
надання гарантій на виконані роботи та встановлене різне обладнання.

У разі підписання із забудовником (ДДУ у будівництві) він повинен обов'язково бути зареєстрованим за правилами російського законодавства.

Історія житла

Як перевірити юридичну чистоту квартири перед покупкою цієї ситуації? Тут неможливо обійтися без виписки.

У такому документі докладно відображено відомості щодо:

можливе накладення на нерухомість;
скільки разів було перепродано квартиру.

Найбільш чистою вважається та нерухомість, про яку практично немає відомостей. У разі накладення арешту або ж, слід обов'язково перевірити давність.

Необхідно звертати увагу на те, що дає можливість роз'яснити нюанси, як:

Дані щодо зареєстрованих громадян та тих, хто був знятий з реєстраційного обліку, мають бути схожими у всій документації, інакше такий факт має насторожити покупця.

Розширений витяг щодо зареєстрованих громадян можна отримати після оплати.

Достовірність документів

Найбільш популярними різновидами шахрайства в процесі купівлі житлової нерухомості прийнято вважати реалізацію по дублікату документації або ж і зовсім з викраденими.

Для мінімізації ризиків попадання на шахраїв дуже важливо здійснити процедуру перевірки документації, зокрема:

виписки, яка може бути оформлена в Росреєстрі на підставі, зокрема пункту 14;
правовстановлюючої документації виходячи з Федерального закону № 122, зокрема ст. 17.

Необхідно звертати увагу на те, що свідоцтво, яке видається в ЄДРП щодо реєстрації прав власності на житло, починаючи з 2015 року, може бути оформлене у паперовому вигляді без будь-якого захисту (наприклад, без нанесення на документ водяного знаку) на офіційно розробленому бланку.

Водночас не потрібно надавати свідчення старого зразка. Витяг з територіального представництва Росреєстру не повинен бути оформлений тривалий час.

У витягах з територіального представництва Росреєстру докладно вказані такі відомості, як:

наявність майнових спорів, які безпосередньо пов'язані з нерухомістю, що купується;
займаної площі житла;
повні відомості про власника квартири тощо.

Перед укладенням угоди про придбання об'єкта житлової нерухомості необхідно впевнитись у тому, що воно на законних правах перебуває у праві власності у продавця.

Для цього власник нерухомості в обов'язковому порядку повинен надати на першу вимогу один з таких договорів, як:

приватизації;
- Найбільш оптимальний варіант;
законної постанови судового органу.

За наявності будь-яких виправлень у правовстановлюючій документації повинні мати персональні підписи всіх без винятку громадян, які брали участь у правочині, у тому числі й завірені печаткою нотаріального органу з метою підтвердження справжності.

Вкрай важливо перевіряти факт державної реєстрації договорів та дату укладання правовстановлюючої документації.

Якщо ж новий власник поспішно продає нерухомість, то є ключовим моментом, щоб запідозрити його в різних видах шахрайства.

Особи, зареєстровані на об'єкті

Одним із заключних етапів перевірки нерухомості на юридичну чистоту прийнято вважати ознайомлення з .

За допомогою цього документа можна дізнатися докладні відомості щодо зареєстрованих громадян за конкретною адресою, а також про права, які вони мають на квартиру після укладення угоди про продаж.

Найбільш істотним ризиком є можливість оскарження третіми особами.

Зокрема це може статися внаслідок безвісно відсутньої особи (наприклад, перебуває у місцях позбавлення волі або ж відправлений у тривалу ), який може повернутися через кілька років.

Крім цього, чимала небезпека полягає при купівлі нерухомості із зареєстрованими неповнолітніми дітьми.

У цій ситуації їх неможливо зняти з реєстраційного обліку без отримання попередньої згоди органів прокуратури та .

Крім того, важливо звертати увагу на права власності подружжя на нерухомість, що цікавить об'єкт, який був куплений під час шлюбу. У випадку з шлюборозлучним процесом, договір повинен включати згоду другого чоловіка.

Нюанси на вторинному ринку

У разі купівлі нерухомості на вторинному ринку необхідно звертати увагу на деякі важливі особливості та нюанси.

Зокрема, перед укладенням угоди потрібно приділяти особливу увагу на такі моменти:

конкретне число власників;
канали, якими здійснювалося фінансування всіх раніше укладених угод;
за наявності кількох власників необхідно звертати увагу на відсутність серед них громадян, які офіційно визнані недієздатними або неповнолітніми;
важливо виключити можливість відсутності однієї чи кількох власників;
потрібно ознайомитись із кількістю зареєстрованих громадян, а також з'ясувати нюанс зі зняттям з реєстраційним обліком;
важливо звертати увагу на технічні параметри об'єкта нерухомості, які докладно вказані у . Зокрема важливо виявити незаконність перепланування, якщо така була;
якщо нерухомість була отримана як спадкова маса, то потрібно ознайомитися з підставою.

Після перевірки всіх необхідних відомостей рекомендується зняти з них копії та залишити при собі.

Необхідно звертати увагу на те, що копії документації, які були зроблені, зможуть при можливих судових розглядах надалі відстояти свої інтереси та як мінімум повернути свої кошти.

Відео: як перевірити квартиру перед покупкою - які документи необхідні при покупці

Інакше кажучи, це свого роду доказова база. У разі придбання нерухомості за допомогою спеціалізованих установ або кредитора, то немає необхідності сподіватися на те, що кваліфіковані фахівці фірм проведуть всі необхідні перевірки з метою виявлення шахрайства.

Дуже важливо насторожитися покупцям у разі виявлення таких факторів, як:

наявність факт великої кількості перепродажів конкретної нерухомості;
поведінка продавця викликає підозру;
спроба приховати персональні відомості;
продаж здійснюється не самим власником квартири, а уповноваженою особою. У цій ситуації необхідно перевірити справжність повноважень та період
дії документа – слід звернутися до нотаріуса;
спроба продати квартиру за ціною, яка істотно нижча за собівартість аналогічної нерухомості в тому ж районі;
зустрічний продаж;
необхідно перевіряти період дії посвідчення особи реалізатора;
уважно слід ознайомитися з періодами дії всієї документації, зокрема про періоди проведення.

Кваліфіковані фахівці наполегливо рекомендують здійснювати візуальний огляд нерухомості у світлий час доби, щоб побачити наявні нюанси.

За бажання можна познайомитися із сусідами, щоб виявити недоліки купівлі нерухомості у конкретному під'їзді.

Нерідко трапляються ситуації, коли сусіди зловживають алкоголем. У цій ситуації краще зробити вибір на користь іншої квартири, оскільки тут буде дуже галасливо.

Скільки коштує процедура

Говорячи про те, де перевірити, то процедура здійснюється практичними всіма без винятку юридичними фірмами за певну плату лімбо ж у комплексі під час супроводу угоди на всіх етапах.

Вартість безпосередньо залежить від регіону проживання і варіюється в межах від 5 до 70 тисяч рублів.

Кінцева вартість багато в чому залежить від обсягу та складності перевірки необхідних відомостей. Не рекомендується поспішати у процесі вибору юридичної компанії.

Що найважливіше при покупці квартири? Заробити грошей? Знайти ідеальний варіант? Головне – не потрапити до лап шахраїв! Щороку десятки тисяч росіян купують, продають, успадковують, змінюють та дарують житло. Потенціал ринку нерухомості величезний – тут крутяться серйозні гроші, активно здійснюються угоди та, звичайно, годуються аферисти. Довгоочікуване придбання квартири може обернутися кошмаром, якщо новий власник витатиме у хмарах і не проконтролює процес купівлі-продажу. Перш ніж мріяти про новосілля та вибирати шпалери, переконайтесь у юридичній чистоті угоди. Ключовий момент при профілактиці шахрайства – перевірка родоводу. Процес можна доручити ріелтору, але краще зробити все самому. Тим більше, тепер це простіше простого: Росреєстр видає довідки з нерухомості в режимі online. На офіційному порталі організації покупець може швидко отримати найважливіші відомості про свою квартиру.

Ризики при покупці квартири - що може затьмарити новосілля

На жаль, аферисти не сплять – у сфері нерухомості існують десятки варіантів шахрайства з житлом. Основний ризик, який чатує на покупців квартири на вторинному ринку, – оскарження прав власності на об'єкт. Людина укладає угоду, отримує документи на квартиру, робить ремонт... А за кілька місяців з'ясовує, що вона не єдиний законний господар своїх стін.

Ситуація із оскарженням прав на квартиру може виникнути:

при суперечках між спадкоємцями;
при розподілі майна між подружжям;
якщо у квартирі прописані неповнолітні діти;
якщо продавця буде визнано недієздатним;
у квартирі прописаний ув'язнений;
у квартирі прописаний член сім'ї продавця, що безвісно зник;
квартира у заставі чи неї накладено арешт.

[…] Порядних покупців часто підводить зайва довірливість: вони покладаються на інтуїцію та враження від особистого спілкування з продавцем чи ріелтором та перевіряють документи неуважно, «по верхах». Не забувайте, деякі проблеми видно тільки якщо копнути глибше! У власників квартири можуть бути справжні документи про власність та дуже чесні очі, а квадратні метри при цьому здані в оренду на 25 років або перебувати під арештом. Крім того, покупці часто безтурботно ризикують, купуючи квартиру з незаконним переплануванням. У перспективі така покупка може обернутися цілим комплексом проблем – від адміністративних штрафів та примусового ремонту до продажу житла з торгів. При цьому спочатку люди або не звіряють реальну конфігурацію житла з технічним паспортом або отримують від продавців підроблений документ або просто не замислюються про наслідки такого придбання.
Звичайно, якщо перебудова мінімальна, на неї можна заплющити очі: об'єднання крихітної ванни та туалету в один просторий санвузол або знесення вбудованої шафи не викличе серйозних нарікань у контролюючих органів. Однак деякі типи перепланувань не будуть узаконені ніколи, а їхнє раптове виявлення загрожує власнику квартири великими проблемами. Так, суворо заборонено демонтувати несучі стіни, розміщувати санвузли чи кухні над житловими кімнатами, об'єднувати балкон із кімнатою чи використовувати балкони та лоджій за призначенням (наприклад, переносити туди кухню). Якщо така зміна плану квартири відкриється, нового власника житла зобов'яжуть відновити все за свій рахунок. А у разі відмови – виселять власника та продадуть квартиру з торгів.

Перевірка документів – як убезпечити себе від шахраїв

Насамперед при купівлі нерухомості перевіряються правовстановлюючі документи: свідоцтво про власність на квартиру. Але окрім цього є ще один документ, який обов'язково потрібно вивчити покупцю, – витяг з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (ЄДРП).

Виписка – це той самий родовід квартири, де відзначаються всі переходи права власності, розгляду або арешти. Хронологія ведеться з 1998 року, коли було створено реєстр. Якщо квартира не значиться в ЄДРП, значить, після приватизації з нею не відбувалося жодних угод, тобто з юридичної точки зору ці квадратні метри абсолютно чисті. У цьому випадку справжні права продавця можна перевірити, надавши запит до департаменту житлової політики.

У виписці з ЄДРП зазначається:

кадастровий (чи умовний) номер об'єкта нерухомості;
призначення об'єкта нерухомості;
площа;
адреса;
відомості про правовласника;
вид зареєстрованого права;
зареєстровані обмеження (обтяження) права, у тому числі дата та номер їх державної реєстрації, строки на які вони встановлені, а також дані про осіб, на користь яких вони встановлені;
ПІБ або найменування особи, яка запросила виписку.

З реєстру буде видно, які маніпуляції відбувалися з нерухомістю. Якщо ви виявите в історії квартири будь-які суперечки, зверніть увагу, скільки років минуло з моменту виникнення. Російське законодавство встановлює трирічний термін давності для визнання правочинів недійсними. Якщо час уже минув, колишні власники не зможуть пред'явити претензію на квадратні метри. Купувати «спірну» квартиру до закінчення цього терміну небезпечно, навіть якщо продавець покаже покупцеві судове рішення, яке підтверджує б його права. Шахраї чудово вміють підробляти такі документи: на відміну від свідоцтва на право власності, постанова суду друкується на звичайному принтері.

Не забувайте – цінність має лише свіжа виписка з ЄДРП. Якщо продавець намагається пред'явити документ минулорічної давності, аналізувати його немає сенсу – за цей час дані могли помінятися багато разів. Найкраще самостійно замовити виписку на сайті Росреєстру www.

Інші найважливіші відомості, які можна запросити в Росреєстрі, - призначення нерухомості (житлове приміщення чи ні), точну адресу та графічне розташування кімнат. Покупець може самостійно переконатися, що квартира має кадастровий паспорт. Це особливо важливо при купівлі вчорашніх новобудов – паспорт підтверджує, що перед вами завершений об'єкт, який пройшов держприйняття, а не недобуд. Також план квартири допоможе потенційному власнику житла переконатися, що ванна, кухня та несучі стіни знаходяться на своїх місцях.

Що має насторожити – ознаки шахрайства з житлом

Очевидні проблеми з квартирою на зразок накладеного арешту або невідповідності відомостей про власника даних Росреєстру відразу впадуть у вічі покупцю при знайомстві з випискою. Однак професійні ріелтори виділяють ще низку ознак, які натякають на можливе шахрайство з нерухомістю.

Покупця має насторожити:

Сумнівний заповіт
Якщо квартира дісталася у спадок або була подарована продавцю сторонньою особою (не родичем) і продається поспіхом, велика ймовірність, що це шахрайська схема. У найближчі три роки можуть з'явитися законні власники та вимагати повернути житло через суд.

Квартира переходить з рук до рук

Варто насторожитись, якщо за короткий термін нерухомість кілька разів змінила власників. По-перше, проблема може бути в самій квартирі - деякі особливості експлуатації, які роблять життя в цих стінах нестерпним. По-друге, таким шляхом шахраї часто «відмивають» квадратні метри, якими оволоділи злочинним шляхом.

Дивна поведінка продавця

Дуже неприємні сюрпризи пов'язані із можливою «недієздатністю» продавця. Якщо власник поводиться явно неадекватно або намагається продати житло якнайшвидше за сильно заниженою ціною, це може стати проблемою. Варто також насторожитися, якщо власник дуже літня людина, а угоду контролює ріелтор без участі родичів. Згодом члени сім'ї можуть визнати колишнього власника недієздатним та спробувати анулювати правочин, у них є таке право за статтею 177 Цивільного кодексу. Покупцеві розумніше перестрахуватися та знайти іншу квартиру, ніж стати жертвою сімейної драми.

Практика показує: враховуючи реалії російської правоохоронної та судової системи, покупцеві потрібно бути дуже уважним на стадії підбору квартири, ретельно підстрахуватися і все перевірити ще раз. У разі непередбачених складнощів повернути гроші буде дуже важко, а час і нерви точно ніхто не компенсує. Якщо ви все ж таки стали жертвою шахраїв, негайно подавайте заяву до прокуратури. Це можна зробити самостійно, але краще знайти кваліфікованого юриста – це підвищить шанси на успіх.
Автор: Дар'я Сергєєва